Çin’in emlak piyasası son aylarda ekonomi yönetiminin büyümeyi canlandırmak için başvurduğu mali ve para politikalarıyla tekrardan balon oluşumu belirtileri göstermekte. Özellikle; sermaye hareketlerine büyük ölçüde kapalı olan ekonomik sistemle büyümeyi teşvik etmek için uygulanan gevşek mali ve para politikaları birleşince emlak piyasasında aşırı ısınma gerçekleşmekte. Son günlerde Pekin, Şanghay ve Shenzhen gibi büyük şehirlerde emlak piyasasının soğutulması ve hızlı fiyat artışlarının önüne geçilmesi için önlemler alınmaya başlandı. Örneğin, Şanghay’da yaşayıp da nüfus kütüğü (hukou) Şanghay’a ait olmayan kişilerin emlak satın alabilmeleri için en az beş yıl vergi ödemiş olması gerekmekte. Şanghay nüfusunda olan kişiler içinse ikinci emlak veya lüks dairelerde minimum ön ödeme oranı %70’e çıkarıldı. Benzer şekilde Shenzhen şehrinde nüfus kütüğü Shenzhen’de olmayan kişilere sadece tek bir ev alma hakkı tanınmakta. Bunun gibi birçok kısıtlayıcı tedbir Pekin, Şangay ve Shenzhen gibi büyük şehirlerde emlak fiyatlarının kontrolü için kullanılmakta.

Özellikle Shenzhen şehrinde Şubat ayındaki fiyat artışı bir önceki yıla göre %54 olarak gerçekleşti. Pekin’de artış %13 olurken Şangay’daysa bir önceki yıla göre %20 civarında bir fiyat artışı var. Benzer şekilde “Tier 1” denilen metropollerdeki emlak fiyatlarındaki artış çok hızlı ve hükümetin uyguladığı büyüme odaklı politikalar emlak fiyatlarında hemen kendini hissettirmekte. Önümüzdeki aylarda; hükümetin büyümeye verdiği desteğin mali politikalar üzerinden devam edeceğini ve ucuz kredinin akmaya devam edeceğini düşünürsek, fiyatları tutmanın kolay olmayacağını çıkarsayabiliriz.

Şekil 1

Yukarıdaki grafikte görüldüğü üzere son yıllarda Tier 1’deki şehirlerin emlak fiyatları diğer klasmandaki şehirlerin emlak fiyatlarına göre daha hızlı artmakta. Her mali ve parasal genişleme dalgası Tier 1’deki şehirlerde fiyat balonlarına neden olmakta. Bir bakıma arzın daha kısıtlı olduğu ancak göçün fazla olduğu bu şehirlerde ev fiyatlarını artışını uzun süreli durduracak bir yöntem yok.

Şekil 2

Yukarıdaki ikinci grafikte yetmiş şehirdeki ortalama fiyatlar kullanılarak oluşturulan emlak fiyat endeksinin aylık fiyat artışlarını görmekteyiz. Burada da emlak fiyatlarının makro politikaların etkisiyle döngüsel olarak hareket ettiğine tanıklık ediyoruz.

Çin’in 2016 ve 2017 yıllarındaki emlak sektörü durumu birkaç önemli faktöre bağımlı. Birinci etken devletin uygulamakta olduğu para ve mali politikaların ne kadar genişlemeci olacağı. En önemli dış gelişme ise FED’in faiz artırım süreci. Özellikle FED’in politikaları Çin Merkez Bankasının para politikası üzerinde belli kısıtlamalara yol açmakta. FED’in faiz artırımında daha hızlı davranması Çin Merkez Bankası’nın kurları tutmak için para politikasını sıkılaştırmasına neden olmakta. Bu nedenle önümüzdeki iki yıl boyunca mali politikaların daha fazla ön plana çıkması beklenmekte.

Emlak fiyatlarını kontrol etmek için kullanılan ve talebi kısıtlayıcı tedbirlerin çok da başarılı olabildiğini söylemek zor. Özellikle yaşanan hızlı şehirleşme, göç ve emlak projeleri için arz edilen arazilerin kısıtlı olması fiyatların daha da yükselmesini sağlamakta. Benzer tedbirler her emlak balonu sürecinde alınmakta ancak talebin kontrol edilmesi tek başına yeterli olmamakta.

Unutulmaması gereken çok önemli bir nokta da zaten yerel yönetimlerin emlak fiyatlarındaki artışından kâr sağlıyor olması. Mali sıkıntıya girmiş olan birçok eyalet zaten emlak fiyatları artmadığı durumda büyümeyi finansa etmekte ciddi sıkıntıya girmekte ve borçlarını geri ödeyememe riskiyle karşı karşıya kalmakta. Hem merkezi yönetimin hem de yerel eyaletlerin borçlarının sistemik bir riske yol açmaması için emlak piyasasının canlı kalması gerekmekte. 2016-2017 yıllarında büyümeyi finansa etmek için mali politikaların daha aktif kullanılacak olması emlak piyasasının önemini arttırmakta. Emlak piyasasının aşırı ısınmasını engellemek için önlemlerin Tier 1’deki şehirlerle kısıtlı kalması beklenmeli. Tier 2-3 içinde olan şehirlerde, ki bu eyaletlerin çoğunda mali yapı daha bozuk, emlak fiyatlarının gerilemesi fiyatların artmasına göre çok daha ciddi bir problem. Bu nedenle bu kategorideki şehirlerde emlak piyasasını soğutacak ciddi hamleler yapılmayacaktır.

Emlak fiyatlarının büyük şehirlerde daha hızlı artmasını sağlayan bir diğer unsur da emlak projeleri için arazi arzının kısıtlı olması. Tier 1’deki şehirlerde konut yapımına ayrılabilecek arazi miktarının azalması fiyatların sürekli olarak yükselmesini beraberinde getirmekte. Bu nedenle kısa vadede talebi kısacak tedbirler alınsa da aslında bu tedbirlerin fiyatı düşürücü bir etkisi pek olmamakta. Şehirleşme ve göç sürecinin de uzun vadeli olduğu düşünülürse önümüzdeki yıllarda fiyatların daha da yukarı gitmesi kaçınılmaz görünmekte.

Çin’de son otuz yıldır en iyi getirisi olan yatırım aracı emlak sektörü. Örneğin bir yıllık faiz yıllardır %3-8 arasında değişirken emlak yatırımın yıllık getirisi birçok Tier 1 şehirde %20-30 arasında gerçekleşti. Aslında Çinli yatırımcıların emlak sektörü dışında yatırım yapabilecekleri fazla bir finansal enstrüman yoktu. Hisse senedi piyasaları bir alternatif olsa da oynaklığın çok olması ve son zamanlarda Şanghay borsasının çökmüş olması yatırımcıları borsa yerine emlak sektörüne yönlendirmekte. Kurumsal yatırımcısı oldukça düşük oranlı olan Şanghay borsasına olan güven erimiş olduğundan para geleneksel yatırım aracı olan emlak sektörüne dönmekte.

Devlet, yatırımcıların yatırım yapabileceği finansal ürün yelpazesini arttırmak zorunda. Bu yapılmadığı takdirde emlak sektöründe spekülatif amaçlı birikmiş olan büyük sermaye sert fiyat dalgalanmalarına ve balon oluşumlarına neden olmaya devam edecektir. Sermaye hareketlerine izin verilmediği için de içeride sıkışan dev sermaye sürekli borsa ve emlak piyasası arasında gidip gelecektir.

Özetle Çinli yatırımcıların tasarruflarını değerlendirecek yeterli alternatiflerinin olmamasıyla düşük faizler, kapalı ekonomik sistem ve büyümeyi teşvik eden politikalar birleştiğinde içeride sıkışan para emlak sektörüne veya sermaye piyasalarına yönelmekte. Çin Borsasının durumu parlak olmadığı son dönemdeyse paranın gidebileceği tek alternatif olan emlak sektörü öncelikle büyük şehirler olmak üzere Çin’in genelinde ısınmaya başlamakta. Bu problemi oluşturan faktörler ortadan kalkmadan, mevcut uygulanan politikalarla fiyat artışlarının durdurulması mümkün değil.

Yazar: Doç. Dr. Ahmet Göncü

Kaynak: http://www.cinhh.com/cinin-emlak-piyasasinda-son-durum/

Nasıl Çince Tercümanlık Hizmeti Alabilirsiniz?

- Telefonla (whatsapp)  nolu telefondan yada tercüman talep formu veya cindeturktercuman.com@gmail.com üzerinden çince tercüman ekibimizden talep edebilirsiniz.